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溯源什么是喝茶费?
2022-04-30 07:55 | 来源:未知 | 作者:admin

 在广东,提到喝茶费,不需要更多言语,大家就能心领神会。更通俗地理解就是“好处费”,商铺买卖和商铺租用情况不同,商铺租用又分几种情形:进场收“进场费”,转让收“转让费”,生意好收“喝茶费”,重新签合同收“更名费”。

 
关于喝茶费并无权威的定义。有资深中介人员表示,转让费包括房东或者前租客的装修成本,是合理的,商铺交易中除了转让费和租金之外,其他的就是喝茶费。
 
喝茶费从何而来?有“新手”在网络上询问这个问题,也有人认真作答:在广东都有这样的潜规则。比如,我现在开了一家店,尽管我的生意不好想转让,但你想要我这间店,就必须给转让费,也就是喝茶费。也有人专门做中介,就赚这个钱。
 
有人进一步考证出这个词来源于“不可一日无茶”的潮汕。翻阅相关媒体报道,买房、买铺、租铺都有可能要交喝茶费。买房、买铺多是开发商或委托的中介等第三方,打着“保证买到”的口号在收取费用。租铺做生意多是个人房东或者“N房东”在收取,房东收取二房东喝茶费,二房东收三房东喝茶费,由此“糖葫芦”般接力下去。
 
追问1 哪种情况掏喝茶费?
 
喝茶费一般发生在旺铺 是市场自发形成的现象
 
深圳房地产研究中心研究员李宇嘉指出,现在商业地产整体供应过剩,喝茶费一般发生在旺铺,是市场自发形成的现象。
 
喝茶费发生的情形分为存量商铺买卖和租用商铺。一手存量商铺的买卖存在很大的增值税,喝茶费是为了规避这部分的税费而诞生的,交易一般分两部分进行操作:一部分是合理交易的费用,主要是中介代理、过户费,这些数额都比较小;一部分是相关费用,进场费、喝茶费等都算在里面,相当于打在成本里面。
 
如果是租用商铺的话,情形则不同,业主或管理处更多的是提供消防水电等配套服务,加上之前的装修成本,这些费用要么打在租金里,要么一次性打在交易费里。
 
追问2 喝茶费是否违法?
 
对于租用端,属于市场行为不违法
 
深圳房地产律师张茂荣指出,喝茶费的发生情形分为交易端和租用端。就交易端来说,根据《深圳市房地产市场监管办法》第11条第二款:房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。
 
据此,张茂荣认为,如果是找开发商购买比较紧俏的商铺,开发商或者中介等第三方承诺交付多少钱保证能买到,这种情况的喝茶费就是违法的。开发商买卖住宅和商铺只能按照登记备案的商品房买卖合同来收费,超过收费没有合同依据,而且因为没有进入公账,可能还会涉及到相关人员的涉嫌违法犯罪或者商业贿赂。
 
买过来之后,如果商铺比较“热租”,多个租客抢租,并自愿给付前租客一定的转让费以便续租,相当于付费购买了前租客的优先续租权,有时候也叫喝茶费,但这是一个市场行为。由于商铺比较旺的缘故,后租客也可能再给现租客。如果双方明确约定某部分费用就是转让费,这是一个市场行为,并不违反法律规定。
 
追问3 喝茶费能退吗?
 
双方明晰条款并愿意接受,如要求退还法律不支持
 
张茂荣表示,现在合同法越来越尊重契约自由,除一手买卖中涉嫌商业贿赂的喝茶费外,如果双方明晰条款并且愿意接受,属双方意思自治范畴,并不违反法律规定,支付后要求退回的,法律不予支持。
 
张茂荣还指出,喝茶费的存在是由供需关系来决定的,一般发生在商铺紧俏的情况下,如果商铺不旺,买家寥寥,租都没人租,就不会出现喝茶费,而旺铺的再出租,喝茶费还会根据市场情况有所变化,会出现上涨和下跌的情况。
 
追问4
 
喝茶费对正常经营造成什么影响?
 
加大受让方成本 扰乱市场秩序
 
中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示,喝茶费是利用紧张的供需矛盾滋生出来的乱象,多年来一直存在。每到市场紧张的情况下,喝茶费就就愈演愈烈,而且水涨船高。高额喝茶费加大了受让方的成本,扰乱了正常的市场秩序。
 
宋丁认为,喝茶费名目繁多,但都是一个概念。喝茶费乱象更多是监管不到位造成的,政府方面要对喝茶费有非常明确的态度,要对喝茶费这种明显破坏市场交易的行为加强监管、加大打击。
 
记者手记
 
部门需要作出监管
 
同时商家要提高议价能力
 
目前,相关部门确实没有规定不让收“喝茶费”。按理说,在租用端,不管房东还是“N房东”,愿意收多少喝茶费,都是市场行为,商户承担不了大不了不租。
 
事实并非如此。如果一开始就没有喝茶费,商户当然大可以说不租就不租。但对于交过喝茶费的商户来说,实在难以抉择:要是不续租,之前的喝茶费就白交了。因而,在现实中,即便在不赚钱的情况下,为了收回自己交过的喝茶费,也有商户硬着头皮续租。
 
在走访中,也有商户对记者大吐苦水:不交喝茶费租不下来商铺,租下来的商铺要是生意好还能赚点,生意不好相当于为房东打工,现在生意不好做。
 
这样一来,不难发现其中门道。通过喝茶费,业主或“N房东”不仅可以多收一笔租金,还能把商户限制住,让你不得不选择续租。这一招对业主来说的确很妙,法律又没明确禁止。
 
和住宅一样,商铺买卖和租用还是卖方市场,商户没有太大的主动权和议价权。除了政府需要作出一定的监管外,商户如何提高议价能力是重中之重。
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